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一线城市地价仍在上涨

  • 时间: 2014-11-21 11:22:00
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    11月19日,中民投与上海外滩投资开发(集团)有限公司、上海佳渡置业有限公司组成的公司联合体以248.5亿元夺得上海外滩董家渡地块,刷新上海土地拍卖成交价纪录。
 
    10月以来,20大标杆房企中,万科、保利、首开、远洋等已经连续多次出手拿地。从目前市场趋势看,土地市场依然将低位运行,但抄底的企业有所增加。土地成交增长趋势在11月延续,短短16天,拿地额度已超过262亿,全月有望再次突破300亿。
 
    值得注意的是,房企拿地仍然主要集中在一线城市。中原地产市场研究部统计数据显示:截至11月18日,北京、上海、广州、深圳四城市的住宅土地成交额,不仅提前突破2013年创造的历史纪录,3037.9亿也是历史首次突破3000亿大关。全年将有望突破3500亿。
 
    龙湖地产11月10日以总价37.8亿元,竞得广州市天河东奥体板块的两幅土地,总占地面积约为185600平方米,总建筑面积约为256200平方米,将用作发展中高端刚需住宅,以及少量低密度改善型产品。龙湖终于正式进军广州。
 
    中原地产分析师张大伟认为,三四线市场整体风险非常大,很可能会继续陷入低迷。杭州等二线城市,房价出现调整的可能性越来越大。特别是库存严重的城市,人口新增放缓的城市,最近都有可能再次出现降价。相比三四线城市看得见的风险,房企更加涌入一线城市,竞争也更加激烈。
 
    这必然推动一线城市地价的上涨。中原地产数据统计显示,截至11月18日,北、上、广、深成交的188宗住宅土地平均楼面价高达11892元每平米,环比2013年的7571元每平米上涨高达57%。
 
    易居中国研究院数据也显示,今年以来,虽然房价出现下跌,但多数城市的土地出让底价并未回落,甚至还有城市上调底价。本轮地价降温幅度,明显小于2011年和2012年上半年那轮降温期。尤其是一线城市,当前房冷地热的现象,以前较为罕见。
 
    数据显示,10月,一线城市土地成交建筑面积为 322 万平方米,环比下降 11%,同比下降44%;成交均价为 8551元/平方米,环比上升34%,同比上升 43.2%。
 
    张大伟认为,从政策层面看,信贷政策的松绑使得一线楼市出现了企稳的迹象,四季度部分企业可能进入土地市场期待抄底。部分热点地块,竞争将比三季度有所增加。
 
    中金地产分析师宁静鞭在接受21世纪经济报道记者采访时表示,标杆房企未来的布局将发生明显变化。房企将回归房地产市场饱和度较低、未来仍然具有潜力的前20%一二线城市。比如北京、上海、广州、深圳、南京、厦门等城市。
 
    在地产中国网举行的首届中国城市运营商大会上,全联房地产商会执行会长、阿拉善SEE生态协会会长任志强称,从数据结果来看,各地的土地出让收入逐年提高,在这种情况下,土地成了政府运营的发财工具,所以才出现买地难的问题,而这直接影响到中国未来的城镇化进程。
 
    任志强认为,如果地方政府作为土地运营商的定位问题不解决,不能完全交给市场的话,房地产市场就将只能是,政府卖什么地开发商就只能买什么地,政府把桥、路修到哪你只能跟往哪走。他期待,新型城镇化的常态是,由市场决定教育资源、医疗资源配置这些问题,而政府从能够市场化的领域退出,但这恐怕还需要很长的周期。

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